Was ist, wenn ich eine vermietete Wohnung kaufe?

Wer eine vermietete Eigentumswohnung kauft, muss zunächst den Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ berücksichtigen. Zunächst einmal gilt also ein etwaiger Mietvertrag weiter.

Aber: Man kann die Wohnung auch wegen Eigenbedarf kündigen, wenn man nach dem Kauf die Wohnung selbst beziehen möchte. Eine Eigenbedarfskündigung für Kinder oder Angehörige kann rechtlich schon deutlich schwieriger werden, ist aber grundsätzlich auch möglich.

Ab wann darf der neue Käufer/Besitzer eine Eigenbedarfskündigung aussprechen?

Hier werden häufig schon die ersten Fehler gemacht. Wegen Eigenbedarf kündigen darf der neue Käufer und Besitzer erst dann, wenn er als rechtmäßiger im Grundbuch eingetragen ist. Das ist regelmäßig meist erst deutlich nach dem Abschluss eines Kaufvertrags.

Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich ausgesprochen werden, überdies muss sie dem bisherigen Mieter auch zugehen. Darüber sollte man einen Zustellnachweis haben.

Was sagt das BGB

Nach dem BGB dar man die Eigenbedarfskündigung für sich, Familienangehörige oder auch Haushaltsangehörige aussprechen (§ 573 Abs. 2.2 BGB). Spätestens vor Gericht muss man allerdings darlegen, warum man diese Wohnung benötigt. Wenn dann herauskommt, dass man noch zehn andere freie Wohnungen in ähnlicher Lage hat, die man auch nutzen könnte, könnte es auch vor Gericht schwer werden.

Kündigungsfristen müssen beachtet werden

Wer ein Haus kauft, welches vermietet ist, muss auch die Kündigungsfristen berücksichtigen. Der neue Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein.

Besteht das Mietverhältnis:

• Noch keine 5 Jahre, so ist die Kündigungsfrist 3 Monate zum Monatsende

• Mehr als 5 Jahre führt zur Kündigungsfrist von 6 Monaten zum Jahresende

• Mehr als 8 Jahre führt zur Kündigungsfrist von 9 Monaten zum Monatsende

Besondere Härte kann geltend gemacht werden

Nicht jeder Mieter ist aber von einer Kündigung begeistert. Mieter können nach § 574 BGB Widerspruch einlegen und z.B. eine besondere Härte geltend machen. Dies kann z.B. bei hohem Alter oder schwerer Krankheit häufig erfolgreich geltend gemacht werden. Manche Mieter machen auch geltend, dass es ein angemessener Ersatzwohnraum nicht so schnell gefunden werden kann.

Einvernehmliche Einigung

Häufig ist eine einvernehmliche Einigung mit dem Mieter die bessere Lösung. Diese sind dann häufig so aus, dass man dem bisherigen Mieter eine finanzielle Hilfe anbietet, z.B. in Form eines vierstelligen Eurobetrags, mit der er sich beispielsweise in einer neuen Wohnung eine Einbauküche kaufen kann oder ähnlich. Viele Mieter lassen sich dadurch zu einem Umzug motivieren. Wer eine vermietet Immobilie kauft, um dort selbst einzuziehen, sollte sich vor dem Kauf auf jeden Fall über den Mieter und den bestehenden Mietvertrag eingehend informieren. Ein guter Immobilienmakler wird diese Verträge parat haben und kann Auskunft geben.